Giá đất đang "nhảy múa" ở khu vực ven đô Hà Nội

Sau khi đợt dịch lần thứ 2 tạm lắng xuống, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội có sự khởi sắc đáng kể. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá đất tại các quận, huyện ven đô. Điều này làm chùn bước chân của các nhà phát triển BĐS.

Hiện thị trường BĐS Hà Nội đang đứng trong top đầu về lượng tìm kiếm nhà ở và mức độ quan tâm của khách hàng cũng tăng lên đáng kể. Nếu như trong đợt dịch thứ nhất lượt tìm kiếm giảm 27%, đợt dịch lần thứ 2 giảm 17% và sau đợt dịch lần thứ hai (quý III/2020) tăng vọt lên 40%. Điều này chứng tỏ các nhà đầu tư đã có sức “đề kháng” đối với dịch bệnh.

Khan hiếm nguồn cung

Theo ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng bộ phân nghiên cứu thị trường của kênh thông tin Batdongsan.com.vn, quý III/2020 chỉ số giá chung cư giảm 2% tại phân khúc cao cấp và đi ngang ở phân khúc trung cấp – bình dân. Trong đó, quận Long Biên tăng 3%, Nam Từ Liêm giảm 1%, Hoàng Mai tăng 1%, Hà Đông tăng 1%, Cầu Giấy giảm 1%...

Đối với nhà riêng để bán, mức độ quan tâm trong quý III/2020 tăng 25% so với quý II, nhà mặt phố tăng 19%. Các căn nhà riêng có diện tích 30-40 m2 và nhà mặt phố 50-60 m2 được hỏi mua nhiều nhất.

Số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam mới đây cũng cho hay, thị trường BĐS ở Hà Nội hiện đang khan hiếm nguồn cung, dẫn đến giá ở một số khu vực tăng.

Nguyên nhân là do tình trạng phát triển dự án BĐS tại Hà Nội trong khoảng thời gian 2- 3 năm trở lại đây rất ì ạch. Gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này. Các dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước từ từ nhỏ giọt cung cấp sản phẩm cho thị trường. Trung bình nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2.000 s/p/quý. Đây là con số quá nhỏ đối với một Thành phố có gần mười triệu dân.

Trong lượng cung mới từ các dự án BĐS tại Hà Nội, rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở bình dân, chỉ chiếm 10%.

Liên quan đến giá bán chung cư ở các dự án, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho hay, cả trước, trong và sau dịch bệnh, giá bán căn hộ chung cư trung và cao cấp gần như không có biến động. Có một số dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp.

“Hiện chưa thấy hiện tượng dự án BĐS công bố giảm giá. Mà các chủ đầu tư tặng quà “khủng” và khuyến mại lớn ở một số dự án để kích cầu thay vì giảm giá sản phẩm”, ông Đính cho hay.

Sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Kể từ khi khủng hoảng do dịch bệnh Covid 19 đến nay, có nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể. Tình trạng này cũng không ngoại trừ các đại dự án đang được quảng cáo rầm rộ .

Giá đất nền tại các dự án do khan hiếm hàng và thuộc dòng sản phẩm được ưa chuộng nên giá loại này có biến động tăng.

Giá đất ven đô đang ảo

Lý giải thêm về hiện tượng giá đất tại một số vùng ven đô Hà Nội đang tăng, ông Nguyễn Văn Đính, chia sẻ, chính vì sự khan hiếm, các nhà đầu tư đã tìm đến những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao đạt khoảng 70%.

“Giá đất ở các khu vực chuẩn bị lên quận, có chủ đầu tư uy tín có sự tăng đột biến, đây là một trong các vấn đề mà chúng tôi cho rằng cần xem xét”, ông Đính lo ngại.

Ông Đính nhấn mạnh thêm, tại những khu vực không có dự án đầu tư nào, không có sự tham gia của các chủ đầu tư chính nào mà chỉ có hoạt động của nhà đầu cơ giá đất cũng “nhảy múa”, đây là hiện tượng không tốt của thị trường.

Thị trường xuất hiện nghịch lý, giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20-30 triệu đồng /m2.

Đơn cử như gần đây các khu vực quanh Hoà Lạc công bố thông tin quy hoạch thành phố vệ tinh, ngay lập tức các làng, xã quanh khu vực này được đẩy giá. Đất vườn, ruộng được giao dịch, điển hình ở Cổ Đông – Sơn Tây đầu tháng mấy trăm nghìn/m2, cuối tháng 2 triệu đồng/m2.

Nhiều địa phương đang lợi dụng việc này, chẳng hạn như đấu giá đất ở huyện Hoài Đức, Thạch Thất... hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ có đường Quốc lộ 32 và đường Láng - Hoà Lạc nhưng giá cũng được đẩy lên rất cao.

Vị Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nhấn mạnh, việc này đã làm "chùn bước"  của các nhà phát triển BĐS tham gia thị trường. Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui, sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này.

Trường hợp này giống huyện Vân Đồn (Quảng Ninh) cách đây 2 năm, huyện phải ra văn bản dừng mọi giao dịch, mặc dù không đúng với quy định nhưng đang "nóng" phải về đúng giá trị thì doanh nghiệp mới vào được.

“Các địa phương muốn được đầu tư bài bản và mời gọi được các nhà phát triển BĐS vào tham gia, địa phương đó phải duy trì mức giá thực. Đất chỉ tăng giá khi có sự đầu tư thực sự lúc đó mới đúng quy luật của thị trường”, ông Đính khẳng định.

Theo Minh Trang/thoibaokinhdoanh.vn